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金岩石五年内京沪房价还要翻一番

发布时间:2019-10-13 02:08:33 编辑:笔名

金岩石:五年内京沪房价还要翻一番,

金岩石,国金证券首席经济学家,索罗斯基金资助进入哈佛大学的第一位中国学子,被金融界誉为 索罗斯的中国门徒 、 能用中文通俗解读华尔街的海归学者 、 纳斯达克市场的活字典 等。上周末,金岩石来到蓉城与投资者一起分享他的投资理念。他认为,目前通货膨胀率为15%-17%,而银行贷款利率为6%多一点,只要负债投资就能赚钱,负债投资是最好的致富方式。

论股市

股市还有赚小钱的机会

对于应当买什么样的股票,金岩石表示, 我从不点评个股,因为投资就要把股票当成自己的孩子。 他认为,炒股要做到不熟的股票不做,对你要炒的股票,要有基本的价值判断。

他认为,散户之所以亏钱,主要是因为犯了3大错误:一是把别人的 孩子 当做自己的孩子来养;二是永远不认错;三是总是企图战胜市场。

金岩石认为,最近股市连续大跌,是因为上半年涨得太凶了,属于正常的回落。 下半年基本确定是震荡行情,不能确定的是宽幅震荡还是窄幅震荡。股市还能有一些赚小钱的机会,仅仅是小钱而已。

以3000点为中枢上下震荡

金岩石预计,今年股市应该以3000点为中枢、正负15%上下震荡,即大盘的点位在点之间。由于前期下跌速度太快了,在沪指3478的前期高点附近已产生心理恐惧,无论是从资金面还是基本面看,年内都很难产生足够的乐观情绪来克服这种心理恐惧。因此,如果没有特别乐观因素来抵消市场恐惧心理,年内再创新高冲击3500点的可能性几乎为零。

他预计,今年余下4个月,A股仍会延续震荡上行趋势,但此趋势也有可能因政策逆转而转变,比如货币政策调整、市场扩容速度过快等悲观情绪占上风,市场仍有可能下跌至2400 2500点,在2500 3500点之间做宽幅震荡。如果市场过度乐观,经济复苏预期与通货膨胀预期等乐观因素占上风,上证综指可能运行在2700 3300点之间,做窄幅震荡。在点左右,股民还是可以进场的,但最多保持半仓。

下半年可能下探至2400点

金岩石指出,8月初流通市值首次超过非流通市值,是诱发本次股市暴跌的原因之一,未来5个月内,A股流通市值占比将从目前50%再度提高到74%。流通股比例提高,将直接导致股市整体估值水平下行。他认为,下半年货币供应和信贷投放会有所放缓,如果适度宽松的货币政策不变,股市流动性充裕的基调就不会改变,但随着 大小非 股的高比例解禁,股市将面临流动性估值水平下降的压力。如果上市公司的整体业绩没有显着改善,年内股市再创新高的可能性较低。

今年下半年股市 不差小钱差大钱,没有大跌有小跌 ,面临双重压力,一是流动性供求的压力,一是流动性估值的压力。在这两个压力共同出现的情况下,下半年可能会下探至2400、2500点。

B论房市

城市化决定房价上涨

与股市的跌宕起伏相比,房价走势更牛更火。金岩石解释说,我国正处于城市化进程加速阶段,城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,所以被投资人所青睐。他表示,现阶段中国城市住宅主要是投资品,国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格,因为住宅被分类为投资品,而美欧国家已经完成城市化进程,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失,住宅回归消费品的本质,消费价格指数中包含了住宅价格。

五年内京沪房价会再翻一倍

作为投资品,房地产具有投资/消费的二重性,而股票则是纯粹的投资品。在中国,由于股市还没有开放融资融券业务,普通投资人不能够借钱投资,于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷,从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。

城市化将带来的是革命性社会变革,在未来20年的城市化中,5亿人的生活方式将发生彻底改变! 为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响,金岩石拿互联的产生做了对比, 互联给我们生活方式带来的变革大家有目共睹,到目前为止,互联影响了3.5亿人,而城市化将使5亿人的生活发生变化,变化有多剧烈,可想而知。 金岩石认为,在城市化的进程中,非常有可能形成北京、上海两大超级都市,这两大超级都市的人口将超过总人口的30%,达到5亿人,未来的大北京将有3亿人,大上海将有2亿人。 在这个基础上,楼价应该涨多少?以今年1月1日的价格为基准,5年内至少翻一倍,北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。

为什么涨?股市的传递作用

金岩石回顾了日本城市化进程的情况:日本从1973年进入城市化,当日本城市化人口达到63%、城市化完成时,随之而来的是两大超级泡沫 股市和楼市。 当时,日经指数一路狂飙,市盈率炒到90多倍,东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市,新宿70平米的房子高达120万美金。 金岩石说, 泡沫破碎的速度也非常快,之后日本经济进入了漫长的休整期。 金岩石提出,未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。

金岩石表示,目前我国的经济增长由货币驱动投资,投资驱动增长,增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市,楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年,政府的投资可能会有所减弱,而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。

C论投资

现阶段负债投资最好

金岩石表示,在货币政策基调不变的情况下,今年全年的信贷投放总量将超过11万亿,不必担心市场短期的流动性问题。全年投放最保守在10万亿,最乐观可能达到12万亿,当中大致分为三块,1/3是银行票据融资、拆借、短票、长票,基本构成银行体系自己玩自己。1/3铁公机项目,跟政策走。1/3流出银行体系,这部分钱至少有一半以上进入股市、楼市。

金岩石分析指出,中国的货币政策在执行过程中,远远超出了设定的 适度宽松 的标准。对比广义货币量增长与政策基调关系显示:中国实行从紧的货币政策,广义货币增长10%到15%,如果执行稳健的货币政策,广义货币增长15%到20%,如果实行宽松的货币政策,广义增速是20%到25%,如果执行扩张性货币政策,广义货币增速为25%到30%。今年4月我国广义货币增长首次超过25%,已超过宽松货币政策的上限。而上个月中国的广义货币总量首次超过美国。截止到上个月底,美国广义货币总量8.3万亿美元,而中国已超过56万亿人民币。

金岩石建议,现阶段宏观经济条件下应该负债投资。 目前通货膨胀率是15%-17%,而银行贷款利率是6%多,所以只要负债投资就能赚钱,负债投资是现阶段最好的致富方式。

他分析说,在我国房产主要还是投资品,房产价格一定是由货币和股市决定的,而房产作为消费品的属性会退居次要地位。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%,举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市,600万的投资追求20%的回报,1000万的总收益就增加了12%;再加上房产增值,以年平均10%计算,总收益达26%。

下阶段,股市的投资机会在那里?金岩石表示,他重点看好周期性行业、货币投放受益行业,额外还可增加消费板块,如制药、零售、汽车、航运等。此外,新能源和低碳排放板块也是未来的发展方向。

江玮 林兰 吴旭晖

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